Ao elaborar o projeto outras interferências devem ser verificadas.
A maioria destas ocorrências são informadas na Ficha Técnica, documento emitido pelo Departamento de Cadastro Setorial - CASE da SEHAB especialmente para este fim. (link para modelo de requerimento de Ficha Técnica e documentos necessários)
Importante:
· O processo protocolado com a Ficha Técnica tem seu tempo de tramitação.
· Além destas informações para iniciar o projeto é necessário consultar o Código de Obras e Edificações
- Plano de Melhoramento Público
No caso do terreno ser atingido, parcial ou totalmente, por plano público para alargamento da via ou construção de uma obra pública, o projeto da construção deve observar as seguintes regras:
| Se o imóvel for totalmente atingido pelo melhoramento público |
| Sem Decreto de Utilidade Pública em vigor (art. 3º da Lei 11.228/92) |
O proprietário terá direito a indenização futura |
· As restrições urbanísticas no desenvolvimento do projeto devem ser consideradas para todo o imóvel |
| Com Decreto de Utilidade Pública em vigor (art. 4º da Lei 11.228/92) |
O proprietário não terá direito a indenização futura |
| Se o imóvel for parcialmente atingido pelo melhoramento público |
| Sem Decreto de Utilidade Pública em vigor (art. 5º da Lei 11.228/92) |
O proprietário terá direito a indenização futura |
· As novas edificações devem atender aos recuos mínimos, à taxa de ocupação e ao coeficiente de aproveitamento em relação ao imóvel todo
· Devem ser previstas soluções que permitam que a edificação atenda todas as restrições urbanísticas e o Código de Obras e Edificações no imóvel remanescente depois que o melhoramento for executado |
| Com Decreto de Utilidade Pública em vigor (§ único do art. 5º da Lei 11.228/92) |
O proprietário não terá direito a indenização futura caso construa sobre a área a ser desapropriada |
Importante:
· A área da parte do terreno atingida pelo plano do melhoramento público somente poderá ser computada para o cálculo do coeficiente de aproveitamento se for doada à Prefeitura.
· Para saber exatamente onde o plano atinge o imóvel é preciso consultar Proj/SIURB e Desap/SNJ
- Área de Proteção Ambiental - APA
Na APA, qualquer intervenção que implique em corte ou remoção de árvores, dependerá de licença de Depave/SMMA
- Bem tombado ou preservado
No caso do imóvel ser tombado ou preservado é necessário aprovar o projeto previamente no Condephaat e/ou Conpresp, órgãos estadual e municipal responsáveis pela preservação dos bens, e apresentar as plantas carimbadas e o parecer favorável correspondente
- Raio de 300m de um bem tombado
No caso do imóvel estar situado dentro do raio de 300m de um bem tombado ou preservado é necessário aprovar o projeto previamente no Condephaat e/ou Conpresp, órgãos estadual e municipal responsáveis pela preservação dos bens, e apresentar as plantas carimbadas e o parecer favorável correspondente
- Imóvel classificado como Z8-200
Quando o zoneamento enquadrar o imóvel como de caráter histórico ou de excepcional valor artístico, cultural ou paisagístico, destinados à preservação, a obra pretendida dependerá de consulta à Secretaria Municipal de Planejamento - Sempla.
As restrições de Z8-200 podem ser verificadas na lei 8328/75 e a relação de imóveis assim classificados estão nos decretos 19835/84 e 30.027/91
- Cone de aproximação de aeroporto
Em função do tráfego aéreo dos aeroportos de Congonhas e de Marte, a edificação deve observar gabarito máximo de altura.
Quando no projeto a altura ultrapassar o limite indicado na Ficha Técnica deverá ser apresentada prévia anuência do 4º Comando Aéreo - COMAR, órgão responsável pelas diretrizes relativas às condições de vôo.
- Zonas de uso Z1, Z9, Z14, Z15, Z16, Z17 e Z18, corredores de uso especial Z8 CR1, Z8-CR5 e Z8-CR6
Os imóveis localizados nestas zonas de uso estão sujeitos ao atendimento das restrições convencionais do loteamento, nos termos da Lei 9846/85.
Neste caso é necessário verificar na escritura primitiva ou contrato padrão do loteamento quais as restrições convencionais fixadas referentes ao dimensionamento do lote, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, altura da edificação, número de pavimentos, que deverão ser observadas no projeto quando forem mais restritivas que às da legislação de parcelamento, uso e ocupação dos solo.
- Área Especial de Tráfego - AET
Setores da cidade que apresentam saturação da capacidade viária nos quais os empreendimentos devem observar os dispositivos especiais fixados pela Lei 10.334/87.
Quando o projeto prever mais que 80 vagas para autos será obrigatória para a aprovação do projeto, a apresentação de Certidão de Diretrizes emitida pela Secretária Municipal de Transportes - SMT, que poderá exigir obras e serviços a serem executados às expensas do proprietário do empreendimento. (www.cetsp.com.br).
- Área de Proteção aos Mananciais - APM
No caso do imóvel estar situado dentro da APM o projeto deve observar a legislação estadual pertinente, sendo necessário aprovar o projeto previamente no Departamento de Uso do Solo Metropolitano - DUSM, da Secretaria Estadual de Meio Ambiente - SEMA, e apresentar as plantas carimbadas e o Alvará de Licença Metropolitana, correspondente a aprovação prévia naquela órgão
- Perímetro de Operação Urbana
Algumas áreas da cidade estão sujeitas a diretrizes especiais que permitem alteração dos parâmetros urbanísticos estabelecidos na legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo.
Para conhecer os benefícios deste instrumento urbanístico, consultar a Secretaria Municipal de Planejamento - SEMPLA , no caso da Operação Urbana Faria Lima (Lei 11.732/95), ou a Empresa municipal de Urbanização - Emurb, no caso das Operações Urbanas Centro (Lei 12.349/97), Água Branca (Lei 11.774/1995), ou Águas Espraiadas (Lei 13.260/2001)
